2563/01/18

สี่แยกดินแดง พศ.2518

จากสี่แยกดินแดง ซึ่งสมัยก่อนคนจะเรียกว่าแยกโบสถ์แม่พระ 

ภาพนี้ถูกถ่ายไว้ในปี พ.ศ.2518
ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ครั้งตระหง่านหน้าแยก มีชุมชนอาคารพาณิชย์ และ ตลาดพญาไท  โรงรับจำนำ ร้านทอง,
ร้านขายของไทยดี, ร้านขายของโชคเกษม, พรชัยเภสัช  ,ร้านขายอุปกรณ์เครื่องเขียน เมืองศิลป์ ,ร้านทองอีกร้านหนึ่ง ,ร้านจักรวาลการไฟฟ้า ,ร้านแสงชัยพานิช ,  ร้านจิ๋มเบเกอรี่, บ้านอี๊นิด  (อิเลคโทรลักเช่า) 

กาลเวลาผ่านไปตลาด และตึกแถวถึงร้านจักรวาลการไฟฟ้า ได้กลายสภาพเป็นตอนโดมิเนียม...
ธุรกิจชุมชนหายไปกว่า 200 ธุรกิจ
มีแต่ที่พักอาศัยสูงที่ไร้การหมุนเวียนของเศรษฐกิจชุมชน

วันเด็ก เที่ยงปากช่อง 2 วัน 1 คืน

การเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว ว้าบมาถึงฟาร์มโชคชัย ไม่รอช้าสั่งสเต๊กเนื้อทีโบน พรีเมี่ยม , ทีโบน หมู, สเต๊กหมู  และ เครื่องดื่ม...
รอเพียงไม่นาน พนักงานนำสลัดกับเครื่องเขียงมาเสริฟ พร้อมเครื่องดื่ม หลังจากถ่ายรูปเล่นกันบนโต๊ะอาหาร พออาหารมา พวกเราไม่รอช้ารีบลงมือเร็วไว แต่ปรากฏว่า.. น้องพนักงานเสริฟมาผิด โต๊ะเราได้สเต๊กเนื้อสองที่ ซึ่งตอนลงมือหั่นก็ไม่ได้เอ๊ะใจ หรือไม่ได้สนใจฟังอาหารที่เขามาลง หั่นสเต๊กออกมาเป็นหลายส่วน เพราะจะบริการให้ลูกสาวคนโตที่ตอนแรกไม่อยากร่วมเดินทางมาในครั้งนี้ด้วย แต่ด้วยว่าอยู่บ้านเฉยๆ นางก็ไม่มีอะไรทำเช่นกัน  
ซักพักพนักงานเสริฟเอา ทีโบนหมู มาเสริฟ อ้าววว พวกเราพึ่งรู้ตัวว่าไม่ใช่ของเรานี่หว่า

หัวหน้าพนักงานเสริฟ เขามาเห็นเหตุการณ์ก็รีบเข้ามาแก้ไข และกล่าวขอโทษด้วยความรวดเร็ว ไม่รอช้า และยกสเต๊กเนื้อออกไป พร้อมกับวาง ทีโบนหมู ให้พร้อมกล่าวขอโทษอีกครั้งหนึ่ง

นับเป็นความมืออาชีพ และต้องขอบคุณทางร้านที่ฝึกฝนหัวหน้าพนักงานให้แก้ไขปัญหาได้อย่างรวดเร็ว และสร้างความประทับใจให้กับเราอย่างมาก  เราในฐานะผู้บริโภคก็ต้องมีสติเวลาอาหารมาเสริฟต้องมีความละเอียดรอบคอบที่จะรับอาหารมาด้วยนะครับ

2563/01/17

เทสล่า Shanghai Speed!

[คอลัมน์กรุงเทพธุรกิจ] เทสล่ากับ “Shanghai Speed”


ช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา มีข่าวใหญ่ในแวดวงอุตสาหกรรมจีน โรงงานรถยนต์เทสล่าในมหานครเซี่ยงไฮ้ ประเทศจีน ได้เริ่มเดินเครื่องผลิตและส่งมอบรถยนต์พลังงานไฟฟ้ารุ่น Model 3 ให้กับลูกค้าชาวจีน โดยอีลอน มัสก์ ได้เดินทางไปส่งมอบรถด้วยตัวเอง

อีลอน มัสก์ บอกว่าประทับใจมากๆ กับ "Shanghai speed" หรือความเร็วในการผลิตของเซี่ยงไฮ้ เพราะประสิทธิภาพและความเร็วนี้นี่แหละที่ช่วยพลิกฟื้นธุรกิจให้เทสล่า

เพียงหกเดือนที่แล้ว ถ้าใครยังจำได้ บริษัทเทสล่าที่สหรัฐอเมริกาประสบปัญหาอย่างมากในด้านการผลิตรถยนต์ เพราะโรงงานที่สหรัฐฯ ไม่สามารถผลิตรองรับดีมานด์ตลาดและไม่สามารถส่งมอบรถยนต์ที่รับออร์เดอร์ไปแล้วได้ จนตอนนั้นมีข่าวทำนองว่าเทสล่าประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน ไม่รู้ว่าจะล้มหรือไม่

กลยุทธ์ของอีลอน มัสก์ นอกจากจะมุ่งแก้ปัญหาการผลิตของโรงงานเทสล่าในสหรัฐฯ แล้ว เขายังเดิมพันครั้งใหญ่ด้วยการเดินหน้าบุกตลาดและสร้างอภิมหาโรงงานที่จีน ซึ่งนับเป็นฐานการผลิตแห่งแรกนอกประเทศสหรัฐอเมริกาของรถยนต์พลังงานไฟฟ้าแบรนด์ดังเจ้านี้

สิ่งที่ไม่น่าเชื่อก็คือ ตั้งแต่ประกาศลงทุนสร้างโรงงานในจีนจนเปิดโรงงานเดินสายพานการผลิตได้สำเร็จ ใช้เวลาเพียง 10 เดือนเท่านั้น นี่แหละครับที่เรียกว่าเป็น "Shanghai speed" (เปรียบเทียบกับโรงงานของเทสล่าในสหรัฐฯ ซึ่งใช้เวลาก่อสร้างถึง 2 ปี)

10 เดือนที่แล้ว ที่ตั้งของโรงงานยังเป็นทุ่งนาชานเมืองอยู่เลยครับ โดยเป็นพื้นที่ว่างเปล่าขนาดใหญ่ที่อยู่ห่างจากตัวมหานครเซี่ยงไฮ้ประมาณ 90 นาที ในปัจจุบัน โรงงานแห่งนี้สามารถผลิตรถยนต์ได้ชั่วโมงละ 28 คัน เท่ากับผลิตได้คันใหม่ทุกๆ 2 นาที และตั้งเป้าว่าในปี ค.ศ. 2020 ทั้งปีจะต้องผลิตให้ได้ 150,000 คัน และเมื่ออภิมหาโรงงานสร้างเสร็จสมบูรณ์ ในหนึ่งปีจะต้องยกระดับการผลิตให้ได้ถึง 500,000 คัน (ลองเปรียบเทียบกับโรงงานใหญ่สองแห่งในสหรัฐฯ ในปี 2019 ผลิตได้รวมกัน 360,000 คัน)

“Shanghai speed” นี่มาจากอะไรครับ บางคนบอกว่ามาจากการทำงานหนักของแรงงานจีน บางคนบอกว่ามาจากเทคนิคการผลิตของเทสล่า แต่ที่สำคัญกว่านั้น ประสิทธิภาพในการผลิตของโรงงานเทสล่าในจีนยังสะท้อนความแข็งแกร่งของอุตสาหกรรมจีนใน 3 เรื่องด้วยกัน

หนึ่ง ความพร้อมเรื่องห่วงโซ่การผลิตภายในจีน ไม่ว่าจะเป็นแบตเตอรี่ ลำตัวเครื่อง วงจรควบคุม บริษัทใหญ่ 10 อันดับแรกในอุตสาหกรรมเหล่านี้ เป็นบริษัทของจีนมากกว่าครึ่งครับ แถมบริษัทเหล่านี้ส่วนมากยังมีโรงงานการผลิตชิ้นส่วนอยู่ในบริเวณลุ่มแม่น้ำแยงซีเกียงที่ใกล้กับเซี่ยงไฮ้ด้วย เพราะฉะนั้นจึงสามารถจัดหาชิ้นส่วนในการผลิตได้ครบถ้วนอย่างรวดเร็ว

สอง แรงงานทักษะในจีนจำนวนมหาศาล เพียงแค่บริษัทเทสล่าประกาศรับสมัครแรงงานและวิศวกร ก็สามารถหาแรงงานจำนวนมากที่มีคุณภาพได้ไม่ยากด้วยค่าแรงที่ถูกกว่าค่าแรงในสหรัฐฯ 

สาม การสนับสนุนอย่างเต็มที่ของรัฐบาลจีนและรัฐบาลเซี่ยงไฮ้ ว่ากันว่ามีการลดทอนขั้นตอนการขออนุญาตและการก่อสร้าง โดยรัฐบาลลงมาอำนวยความสะดวกเต็มที่ นิตยสารฟอร์จูนรายงานว่ารัฐบาลจีนยังยกเว้นภาษีการขาย 10% และยังช่วยอุดหนุนเงิน 24,750 หยวนต่อคัน เพื่อช่วยกดให้ราคาการขายถูกลง

งงไหมครับว่าจะเอาใจเทสล่าขนาดนี้ไปเพื่ออะไร และรัฐบาลจีนได้ต่อรองอะไรบ้าง เท่าที่ประมวลข้อมูลดู สิ่งที่เทสล่ารับปากมีดังนี้ครับ

สำหรับช่วงแรกนี้ รถยนต์เทสล่าที่ผลิตในจีนยังคงใช้ชิ้นส่วนที่ผลิตในจีนเพียง 30% เท่านั้น แต่เทสล่ารับปากว่าภายในกลางปีนี้ จะใช้ชิ้นส่วนจากจีนเพิ่มเป็น 70% และภายในสิ้นปีจะใช้ชิ้นส่วนจากจีน 100%

เทสล่ายังรับปากว่า จะมีการสร้างศูนย์ R&D ขนาดใหญ่ในประเทศจีนที่จะสามารถออกแบบรถยนต์ในประเทศจีนได้เลย ไม่ต้องใช้แม่แบบการออกแบบจากศูนย์วิจัยในสหรัฐฯ นอกจากนั้น ทีมผู้บริหารและผู้จัดการโรงงานยังเป็นคนจีนอีกด้วย

รัฐบาลเซี่ยงไฮ้แถลงว่าเงินลงทุนของเทสล่าถือเป็นจำนวนเม็ดเงินลงทุนในด้านอุตสาหกรรมการผลิตที่มีปริมาณสูงที่สุดในประวัติศาสตร์จีน แต่สิ่งสำคัญกว่านั้นที่รัฐบาลจีนมองก็คือ ไม่เพียงแต่โรงงานของเทสล่าจะใช้ประโยชน์จากห่วงโซ่การผลิตชิ้นส่วนรถยนต์ในปัจจุบันของจีน แต่จะยังจะช่วยขับเคลื่อนและยกระดับห่วงโซ่การผลิตรถยนต์พลังงานไฟฟ้าของจีนอีกด้วย

มีนักวิเคราะห์อธิบายว่า รถยนต์เทสล่า เปรียบเสมือน iPhone ในยุคก่อน ตอนที่ iPhone มาใช้ฐานการผลิตที่จีน ส่งผลให้เกิดห่วงโซ่การผลิตชิ้นส่วนสมาร์ตโฟนในประเทศจีนตามมา ไม่ว่าจะเป็นหน้าจอ แบตเตอรี่ ชิปประมวลผล จนต่อมายังทำให้เกิดบริษัทสมาร์ตโฟนสัญชาติจีนไม่ว่าจะเป็นหัวเว่ย เสี่ยวมี่ vivo oppo ซึ่งใช้ประโยชน์จากห่วงโซ่การผลิตชิ้นส่วนสมาร์ตโฟนในจีนที่ครบถ้วน

เช่นเดียวกัน การเข้ามาของเทสล่า และการรับปากว่าจะใช้ชิ้นส่วนจากจีน 100% ย่อมจะขับเคลื่อนให้เกิดการพัฒนาห่วงโซ่การผลิตชิ้นส่วนรถยนต์พลังงานไฟฟ้าในจีน สุดท้ายย่อมจะขับเคลื่อนให้บริษัทรถยนต์พลังงานไฟฟ้าของจีนเองพัฒนาขึ้นและใช้ประโยชน์จากห่วงโซ่การผลิตชิ้นส่วนเหล่านี้ด้วยเช่นกัน

การผลิตรถยนต์รุ่น Model 3 ของเทสล่าในเซี่ยงไฮ้ มีต้นทุนถูกลง 65% เมื่อเปรียบเทียบกับที่ผลิตในสหรัฐฯ ปัจจุบันราคารถที่ผลิตในจีนขายอยู่ที่ 300,000 หยวน ซึ่งใกล้เคียงกับราคารถเบนซ์ Audi BMW ในจีน ยอดขายรถยนต์พลังงานไฟฟ้าของจีนคิดเป็นมากกว่าครึ่งหนึ่งของยอดขายรถยนต์พลังงานไฟฟ้าทั้งโลก

ตอนนี้ คำว่า “Shanghai speed” จึงไม่ใช่เพียงแค่ความเร็วในการสร้างโรงงานและประสิทธิภาพในการผลิต แต่ยังหมายถึง ความเร็วที่รถยนต์พลังงานไฟฟ้าจะมาแทนที่รถยนต์ที่ใช้น้ำมันในประเทศจีน ซึ่งจะตอบโจทย์การรักษาสิ่งแวดล้อม และการแก้ไขปัญหามลพิษทางอากาศจากฝุ่น PM 2.5 ของรัฐบาลจีนด้วย

สหภาพยุโรปตั้งเป้าว่า จะเปลี่ยนรถยนต์ทั้งหมดในยุโรปเป็นรถยนต์พลังงานไฟฟ้าในปี ค.ศ. 2040 เชื่อผมไหมครับว่า “Shanghai speed” จะเร็วกว่านั้นเยอะ โลกอนาคตในจีนมักมาถึงเร็วกว่าที่คาด และหลายคนทำนายอวสานของรถยนต์น้ำมันในจีนว่าจะเกิดขึ้นภายใน 10 ปี!

...
Speed is Spirit.

2563/01/07

สวิสสอนเด็กอย่างไร เรื่องเงิน

สวิตเซอร์แลนด์ 
"ไม่สอนให้ออมเงิน"
แต่สวิตเซอร์แลนด์ กลับ เป็นประเทศที่ "รวย"  ติดอันดับต้นๆของโลก
.
- เพราะ คุณภาพทางการเงิน หรือสิ่งที่จะทำให้รวยได้นั้น
ต้องเข้าใจให้ชัดในทาง"มูลค่า" และ "คุณภาพ" ต่างหาก 

- ไม่น่าเชื่อว่าแค่การวางรากฐานด้านการเงินที่ถูกต้องเพียงเรื่องเดียว จะทำให้เด็กสวิตเซอร์แลนด์มีคุณภาพชีวิตที่ดีได้ครบทุกด้าน ทั้งการเงิน การงาน การมีครอบครัว ตลอดจนช่วยลดปัญหาเรื่องการท้องในวัยเรียน...ทั้งหมดนี้ เขาทำได้ยังไงกัน?

- อย่างคนไทยจะสอนลูกว่าให้ต้องประหยัดและออมเงิน แต่สำหรับชาวสวิส “ไม่ได้สอนลูกให้ประหยัด” แต่จะสอน Mindset ที่ดีกว่านั้นหลายเท่าตัว

- มาดูกันว่า 5 เรื่องเด็ดที่เกี่ยวกับการปูพื้นฐานทางด้านการเงินของเด็กสวิส จะเป็นเรื่องอะไรบ้าง 
.
1.ไม่ได้สอนให้ลูกซื้อของที่ถูกที่สุด แต่สอนให้ลูกซื้อของตามความคุ้มค่าที่สุด 
ถ้าต้องการซื้อของแพงก็ไม่ว่า เช่นถ้าอยากซื้อมือถือ iPhone ก็ไม่ว่า แต่โรงเรียนก็จะสอนแม้กระทั่งวิธีการคิดว่าซื้อของยังไงให้คุ้มค่า  ซึ่งก็จะสอนให้เด็กเทียบราคามือถือกับระยะเวลาในการใช้งาน
ยกตัวอย่างตัวเลขสมมุติ เช่น iPhone 1 เครื่องราคา 27,000 ถ้าใช้ได้ 4 ปี ก็จะตกปีละ 6,750 บาท เทียบกับมือถือเครื่องอื่นที่ราคา 20,000 ซึ่งดูเผินๆอาจถูกกว่า แต่ถ้าใช้ได้แค่ 1-2 ปี ก็แปลว่าไม่คุ้มค่าเท่าเครื่องที่ราคาแพง

2.ถ้าอยากประหยัดเงิน ให้ประหยัดเวลาดีกว่า  คนสวิตเซอร์แลนด์จะให้ความสำคัญกับ “เวลา” มากกว่าเงินทอง เพราะเค้าเชื่อว่าเงินจะหาเมื่อไหร่ก็ได้ แต่เวลาเป็นทรัพยากรเดียวที่เราไม่สามารถซื้อเพิ่มได้ไม่ว่าจะรวยล้นฟ้าแค่ไหนก็ตาม
 .
3 สอนลูกให้ออมเงินเหมือนชาติอื่น แต่เป้าหมายต่างกัน 
สิ่งที่คนสวิสจะสอนลูกเวลาเก็บเงินคือ จะไม่บังคับ ถ้าจะให้ลูกหยอดกระปุกจะไม่ใช้การบังคับ เช่นไม่กำหนดว่าต้องหยอดกระปุกทุกวัน หรือไม่ได้ตั้งเป้าหมายที่ดูกดดันอะไร 
“แต่ใช้การจูงใจแทน”  เพราะเค้าเชื่อว่าถ้าหากบังคับ จะทำให้เกิดการต่อต้านและใช้เงินมากกว่าเดิม 
.
4 สอนให้คำนวนการใช้เงินเมื่อมีความรัก
ไม่น่าเชื่อว่าเรื่องแบบนี้ก็สอนกันตั้งแต่ 7-8 ขวบเช่นกันว่า ถ้าเริ่มใช้ชีวิตกับใครสักคนหนึ่ง ค่าใช้จ่ายในการใช้ชีวิตคู่จะมีอะไรบ้าง อย่างเช่นค่าเช่าบ้าน ค่าอาหาร ค่าผ่อนรถ ค่าประกัน ค่าน้ำที่เราดื่ม ฯลฯ 
สิ่งที่ได้จากเรื่องนี้มีค่าอย่างมหาศาล เพราะกลายเป็นลูกเข้าใจพ่อแม่ว่าต้องมีค่าใช้จ่ายเยอะแค่ไหน ทำให้คิดเรื่องการใช้เงินมากขึ้น
และที่สำคัญยังช่วยลดปัญหาการท้องในวัยเรียนเพราะเด็กรู้ตัวดีว่าไม่มีเงินจะดูแลใครไม่ได้ และเข้าใจอย่างถ่องแท้ว่าค่าใช้จ่ายในการใช้ชีวิตแบบครอบครัวนั้นมันสูงจริงๆ
.
5 สอนเรื่องการเงินกับการวางแผนอาชีพ
อย่างเช่น สอนว่ารัฐบาลหักเงินเราไปเท่าไหร่ ตอนเกษียณอายุเราจะได้เงินคืนเท่าไหร่ ทำให้รู้จักมองอาชีพว่าแต่ละอาชีพได้เงินเดือนมาเท่าไหร่ ทำให้เด็กสวิสรู้จักการวางแผนเรื่องอาชีพของตนเองต่อไป
ในตอนนี้ประเทศ "สวิตเซอร์แลนด์" เป็นประเทศที่รวยติดอันดับต้นๆของโลก โดยประมาณการณ์ว่ามีจำนวนมหาเศรษฐีชื่อดังอยู่ถึง 91 คน และความมั่งคั่งรวม $240 พันล้าน เพราะ Mindset ที่ถูกปลูกฝังกันมาแบบนี้นี่เองตั้งแต่รุ่นลูก จนส่งต่อถึงรุ่นผู็ใหญ่ในที่สุด 

CR: บทความนี้เป็นการถอดมาจากวีดีโอของเพจใดซักแห่ง

2563/01/02

ความรู้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

SCB EIC: ใครคือผู้ได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดิน ตอน 1

Source: Cabinet Resolutions |
2 Jan 2020 14:05

          ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ภาครัฐเตรียมจัดเก็บในปีนี้ (ใช้ทดแทนภาษีบำรุงท้องที่ โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง) เน้นจัดเก็บตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยอัตราภาษีที่แตกต่างกันไปตามการใช้ประโยชน์ ซึ่งภาครัฐได้กำหนดข้อยกเว้นและข้อลดหย่อนให้กับผู้ถือครองที่ดิน เช่น เจ้าของบ้านหลังหลัก ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
          หากพิจารณาต้นทุนภาษีที่ดินที่ต้องเสียเพิ่มขึ้นจากภาษีที่ดินเดิม สามารถจำแนกผลกระทบทางตรงของผู้ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาฯ ได้ดังนี้ 
          (1) กลุ่มที่ได้รับผลกระทบสูง ได้แก่ เจ้าของที่รกร้าง/ผู้เก็งกำไรที่ดิน ซึ่งภาระภาษีอาจมีสูงถึง 16% ของรายได้จากส่วนต่างราคา (พิจารณาจากการขยายตัวของราคาที่ดินเฉลี่ยช่วง 5 ปีที่ผ่านมาในกรุงเทพฯ และปริมณฑล) และสถาบันการเงินที่มีอสังหาฯ รอการขาย (NPA) จำนวนมากและเป็น NPA ที่มีสภาพคล่องต่ำ (ใช้ระยะเวลามากกว่า 5 ปีในการขาย ซึ่งเป็นระยะเวลาที่ภาครัฐให้สิทธิลดหย่อนภาษี)
          (2) กลุ่มที่ได้รับผลกระทบปานกลาง ได้แก่ ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งภาระภาษีที่ดินฯ รวมกันไม่ถึง 1% ของมูลค่าขายโครงการ หากผู้พัฒนาฯ สามารถขายโครงการได้หมดภายใน 3 ปี (ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ภาครัฐให้การลดหย่อน) แต่ผลกระทบอาจรุนแรงขึ้นหากมีสต็อกเหลือขายจำนวนมากหลังพัฒนามา 3 ปีและผู้พัฒนาฯ มีภาระค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยสูง ทำให้ความสามารถในการรับมือกับผลกระทบ (Buffer) ต่อภาระภาษีจะมีอยู่ต่ำ เจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่า ผลกระทบจะแตกต่างกันตามอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Rental yield) โดยอาคารที่มี Yield สูงจะได้รับผลบวกจากภาษีใหม่ที่ประหยัดลงจากภาษีโรงเรือนฯ ขณะที่กลุ่ม Yield ต่ำอาจจะต้องจ่ายภาษีมากขึ้นกว่าเดิม
          (3) กลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบ/ได้รับผลกระทบต่ำ ได้แก่ เจ้าของที่อยู่อาศัยเพื่อใช้อยู่จริง ได้รับการยกเว้นภาษีสำหรับบ้านหลังหลักที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท (บ้านพร้อมที่ดิน) ขณะที่บ้านหลังที่สองขึ้นไป ภาระภาษีค่อนข้างต่ำหากเทียบกับฐานะหรือความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยเช่าและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเก็งกำไร ต้นทุนภาษีจากการถือครองที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุนค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับรายได้ค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย เช่น ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ต้นทุนภาษีคิดเป็นประมาณ 0.4-0.7% ของอัตราผลตอบแทนจากการเช่า และประมาณ 1% ของผลตอบแทนที่ได้จากส่วนต่างราคาซื้อขาย
          ผลกระทบทางอ้อมที่อาจเห็น คือ (1) ปริมาณที่ดินที่เข้าสู่ตลาดเพื่อขายอาจมีมากขึ้น และ (2) ส่วนต่างของราคาที่ดินที่ศักยภาพสูงกับศักยภาพต่ำอาจมีมากขึ้น ในระยะยาวภาษีที่ดินฯ อาจช่วยลดความเสี่ยงจากการเร่งพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการลงได้บ้าง รวมถึงการระมัดระวังมากขึ้นของผู้ให้สินเชื่อ ท้ายที่สุดอาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยลดความเสี่ยงภาวะอุปทานส่วนเกินลงได้บ้าง ซึ่งจะสนับสนุนตลาดอสังหาฯ เติบโตอย่างยั่งยืนมากขึ้น
          ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ภาครัฐเตรียมจัดเก็บตั้งแต่ปี 2020 เป็นต้นไป มุ่งเน้นจัดเก็บภาษีตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยอัตราภาษีแตกต่างกันไปตามประเภทการใช้ประโยชน์ โดยตั้งแต่ปี 2020 ผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยทางการจะจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ตามมูลค่าที่ดินฯ ด้วยอัตราภาษีที่แตกต่างกันไปตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน (รายละเอียดตามรูปที่ 1) ทั้งนี้ภาษีที่ดินฯ จะถูกนำมาใช้ทดแทนภาษีโรงเรือนและที่ดินที่มีมาตั้งแต่ปี 1932 (พ.ศ.2475) ซึ่งจัดเก็บภาษีในอัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่าที่ได้จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีบำรุงท้องที่ที่มีมาตั้งแต่ปี 1965 ซึ่งจัดเก็บภาษีตามจำนวนไร่และราคาปานกลางของที่ดิน โดยราคาปานกลางของที่ดินที่ใช้ในปัจจุบันเป็นราคาปานกลางฯ ที่ใช้ในการประเมินภาษีบำรุงท้องที่ตั้งแต่ปี 1978-1981  
          ทั้งนี้ภาครัฐมีการบรรเทาภาระภาษีในส่วนที่เพิ่มขึ้นในช่วงปี 2020-2022 โดยผู้เสียภาษีจะชำระภาษีในปี 2020 เท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 25% ของภาระภาษีส่วนเพิ่ม ในปี 2021 จะชำระภาษีเท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 50% ของภาระภาษีส่วนเพิ่ม ในปี 2022 จะชำระภาษีเท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 75% ของภาระภาษีส่วนเพิ่มเสีย และในปี 2023 ผู้เสียภาษีจะเสียภาระภาษีตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ เต็มจำนวน  
          อย่างไรก็ตาม ทางการได้ลดหย่อนภาษีที่ดินฯ สำหรับที่ดินบางประเภทเพื่อความเหมาะสมกับเศรษฐกิจและการดำเนินกิจการของภาคธุรกิจ ซึ่งช่วยให้ผู้เสียภาษีสามารถปรับตัวได้ดีขึ้น ภายหลังจากที่ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ ถูกประกาศในราชกิจจานุเบกษาตั้งแต่เดือน มี.ค. 2019 ทางการได้ทยอยประกาศกฎหมายลำดับรองออกมาหลายฉบับ โดยเฉพาะฉบับล่าสุดเมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2019 คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติร่างพระราชกฤษฎีกา (พ.ร.ก.) ลดภาษีที่ดินฯ ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อลดหย่อนภาษีที่ดินฯ สำหรับที่ดินฯ บางประเภทให้เหมาะสมกับสภาพความจำเป็นทางเศรษฐกิจ สังคม เหตุการณ์ กิจการ หรือสภาพแห่งท้องที่ โดยการลดหย่อนครั้งนี้ ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยจะได้รับการลดค่าภาษี 90% โดยจ่ายค่าภาษีเพียง 10% ของมูลค่าภาษีเต็มจำนวน ซึ่งมีเงื่อนไขดังนี้
          1. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาพัฒนาเป็นอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมตามกฎหมายอาคารชุดไม่เกิน 3 ปีจากวันที่ได้รับอนุญาตก่อสร้าง
          2. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาพัฒนาเป็นโครงการจัดสรรตามกฎหมายจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 3 ปีจากวันที่ได้รับอนุญาตจัดสรร
          3. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายจัดสรรและอาคารชุด ก่อนวันที่ 13 มี.ค. 2019 และยังไม่ได้ขาย (สต็อก) จะได้รับการลดค่าภาษีเป็นเวลา 2 ปี คือปี 2020-2021
          นอกจากนี้ ที่ดินฯ ที่เป็นอสังหาฯ รอการขาย (NPA) ของสถาบันการเงินก็ได้รับการลดหย่อนค่าภาษีที่ดินฯ ด้วยเช่นกัน โดยลดค่าภาษี 90% ไม่เกิน 5 ปีจากวันที่ได้กรรมสิทธิ์
          ผู้เก็งกำไรที่ดินและสถาบันการเงินมีโอกาสได้รับผลกระทบทางตรงจากภาระภาษีที่ดินฯ มากที่สุด ขณะที่เจ้าของบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงและลงทุน รวมถึงเจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่าได้รับผลกระทบทางตรงจากภาระภาษีที่ดินค่อนข้างต่ำ ทั้งนี้ผลกระทบทางตรงจากภาระภาษีที่ดินฯ จะมีความรุนแรงมากน้อยแตกต่างกันตามวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ของที่ดินฯ และระยะเวลาของการถือครองที่ดินฯ รวมถึงภาระภาษีเกี่ยวกับที่ดินตามกฎหมายเดิม หากพิจารณาเฉพาะผลกระทบที่มีต่อผู้ที่ถือครองที่อยู่อาศัย รวมถึงผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เจ้าของอาคารพาณิชย์ให้เช่า และสถาบันการเงินจะสามารถจำแนกผลกระทบเบื้องต้นออกเป็น 3 กลุ่ม (ผลกระทบอาจมีการเปลี่ยนแปลงหากกฎหมายลูกเกี่ยวกับกระบวนการจัดเก็บและการจำแนกประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้รับการอนุมัติของกระทรวงที่เกี่ยวข้องและประกาศในราชกิจจานุเบกษาอย่างเป็นทางการ) ได้แก่

กลุ่มที่ได้รับผลกระทบสูงจากภาษีที่ดิน
          I. ผู้ที่ซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร/สะสมความมั่งคั่ง สำหรับภาษีที่ดินฯ ในกรณีที่ดินว่างเปล่า แม้ว่าจะมีอัตราภาษีเช่นเดียวกันกับที่ดินเชิงพาณิชย์อยู่ในช่วง 0.3-0.7% แต่อัตราภาษีจะมีการเพิ่มขึ้น 0.3% ในทุก 3 ปี และอัตราภาษีรวมสูงสุดไม่เกิน 3% ซึ่งจะเป็นต้นทุนภาษีที่สูงหรือต่ำขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในแต่ละที่ว่าเพิ่มขึ้นมากน้อยเพียงใด
ทั้งนี้หากเทียบกับราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลตามฐานข้อมูลของ ธปท. ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเพียงปีละ 1.9% ขณะที่ต้นทุนภาษีที่ดินฯ คิดเป็น 16% ของผลได้ที่ได้จากส่วนต่างราคา หากเสียภาษีที่ดินในอัตรา 0.3% ของมูลค่าที่ดิน ซึ่งถือว่ามีผลกระทบค่อนข้างมาก
          ดังนั้นกลุ่มผู้ลงทุนควรต้องพิจารณาคัดเลือกที่ดินที่มีศักยภาพในการเติบโตของราคาในอนาคตให้สูงกว่าต้นทุนภาษีที่ดิน (โดยปกติที่ดินที่มีศักยภาพมีการเติบโตของราคาในอัตราสูงกว่าค่าเฉลี่ยที่จัดเก็บโดย ธปท. เช่น ที่ดินแถบถนนพหลโยธินและรามอินทราที่ราคาประเมินขยายตัวเฉลี่ยปีละ 6-8% เป็นต้น) นอกจากนี้ ระหว่างที่ถือครองไม่ควรปล่อยให้เป็นที่ดินรกร้างเพื่อลดค่าใช้จ่ายภาษีระหว่างที่ถือครองที่ดิน
          II. สถาบันการเงิน โดยเฉพาะสถาบันการเงินที่มีทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ประเภทอสังหาฯ อยู่จำนวนมาก ทั้งนี้ผลกระทบของภาระภาษีที่ดินฯ จะแตกต่างกันไปตามพอร์ต NPA ของแต่ละสถาบันการเงิน โดยกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมาก คือ สถาบันการเงินที่มี NPA ที่เป็นอสังหาฯ และถือครองมากกว่า 5 ปี ในสัดส่วนสูง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ เช่น โรงงาน ที่ดินเปล่า เป็นต้น นอกจากนี้ หากทรัพย์ที่ถือครองมากกว่า 5 ปีส่วนใหญ่เป็นอสังหาฯ เชิงพาณิชย์หรือที่ดินรกร้าง ภาระภาษีก็จะอยู่ในอัตราที่สูงที่ 0.3-0.7% ของมูลค่าประเมิน เทียบกับกลุ่มที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรมที่มีอัตราภาษีเพียง 0.02-0.1% และ 0.01-0.1% ตามลำดับ (จากการสอบถามข้อมูลเบื้องต้นจากหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง)
ทั้งนี้สถาบันการเงินมีแนวโน้มที่จะขาย NPA ให้ได้ภายใน 5 ปีแรกของการถือครอง เนื่องจากสถาบันการเงินได้รับสิทธิลดหย่อนภาษีที่ดินฯ โดยเสียภาษีเพียง 10% ของภาระภาษีที่ต้องจ่ายในช่วง 5 ปีแรกที่ถือครอง แต่หลังจากถือครองมากกว่า 5 ปีไปแล้ว หากสถาบันการเงินยังไม่สามารถขาย NPA ได้ ค่าใช้จ่ายทางภาษีก็จะเพิ่มขึ้น เช่น NPA ที่เป็นบ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 10 ล้านบาท มีภาระภาษีในช่วง 5 ปีแรกอยู่ที่ปีละ 200 บาท และภาระภาษีจะเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 2,000 บาทในปีที่ 6 เป็นต้นไป ขณะที่ NPA ที่เป็นโรงงานมูลค่า 10 ล้านบาท มีภาระภาษีในช่วง 5 ปีแรกอยู่ที่ปีละ 3,000 บาท และภาระภาษีจะเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 30,000 บาทในปีที่ 6 เป็นต้นไป เป็นต้น ในระยะต่อไป สถาบันการเงินอาจระมัดระวังการให้สินเชื่อมากขึ้นจากปัจจุบันที่ระมัดระวังอยู่แล้ว แม้ว่าจะมีอสังหาฯ ค้ำประกันอยู่ก็ตาม เนื่องจากค่าใช้จ่ายภาษีที่เพิ่มขึ้นจากการกลายเป็นหนี้เสียของสินเชื่อเหล่านั้น

กลุ่มที่ได้รับผลกระทบปานกลางจากภาษีที่ดิน
          I. ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยรวมจะได้รับผลกระทบไม่มาก หากโครงการของผู้ประกอบการสามารถพัฒนาและขายได้หมดภายใน 3 ปีแรกที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรสำหรับโครงการบ้านแนวราบและใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจาก (1) ทางการให้สิทธิลดหย่อนภาระภาษีที่ดินฯ ในช่วง 3 ปีแรก โดยจ่ายภาษีเพียง 10% ของเม็ดเงินภาษีที่ต้องจ่ายจริง ซึ่งคิดเป็นภาระภาษีรวมกัน 3 ปีไม่ถึง 0.2% ของมูลค่าขายของโครงการ และ (2) ผู้ประกอบการโดยทั่วไปถือที่ดินก่อนพัฒนาโครงการ (Land bank) ประมาณ 1-2 ปี ขณะที่ที่ดินคิดเป็นต้นทุนประมาณ 20-30% ของมูลค่าขายโครงการ ทำให้ค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินฯ จากการถือครอง Land bank มีไม่ถึง 0.5% ของมูลค่าขายของโครงการ
อย่างไรก็ตาม ภาระภาษีที่ดินฯ อาจเพิ่มสูงขึ้น หากผู้ประกอบการไม่สามารถบริหารสต็อกเหลือขายภายใน 3 ปีนับตั้งแต่ขออนุญาตจัดสรร/ก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ไม่สามารถแบ่งการก่อสร้างเป็น phaseได้แบบที่อยู่อาศัยแนวราบ นอกจากนี้ ผลกระทบจากภาษีจะมีความรุนแรงมากขึ้น หากผู้ประกอบการมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับรายได้จนส่งผลให้อัตรากำไรต่ำและทำให้ Buffer ต่อภาระภาษีที่ดินมีน้อยลง
          นอกจากนี้ ในช่วงปี 2020-2021 ซึ่งเป็นช่วง 2 ปีแรกที่เริ่มการจ่ายภาษีที่ดินฯ มีแนวโน้มที่ผู้พัฒนาโครงการจะเร่งระบายสต็อกที่ค้างอยู่ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวนมาก ส่วนหนึ่งเพื่อได้รับประโยชน์จากการลดหย่อนภาษีที่ดินฯ สำหรับที่อยู่อาศัยเหลือขายที่มีการขอใบอนุญาตก่อสร้าง/จัดสรรก่อนวันที่ 13 มี.ค. 2019 มิเช่นนั้นผู้ประกอบการจะต้องมีค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินฯ สูงขึ้น
...

          ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจและการปรับตัวต่อมาตรการ LTV ของผู้ซื้อบ้าน เมื่อผู้ประกอบการต้องมาเผชิญกับภาระภาษีที่ดินฯ แม้ว่าจะคิดเป็นต้นทุนที่ไม่สูงมากนัก แต่ก็อาจเป็นหนึ่งในปัจจัยเสริมที่ทำให้ผู้ประกอบการระมัดระวังการเปิดตัวใหม่มากขึ้น โดยมุ่งเน้นเปิดตัวโครงการที่มีศักยภาพมากขึ้น รวมถึงการเร่งระบายหน่วยเหลือขายเพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเมื่อภาษีที่ดินฯ เริ่มจัดเก็บ 
          II. เจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่า เช่น หอพัก อะพาร์ตเมนต์ สำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า เป็นต้น แม้ว่าภาษีที่ดินฯ กรณีใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์จะมีอัตราภาษีสูงกว่าเพื่อการเกษตรหรือเพื่ออยู่อาศัย แต่หากเปรียบเทียบกับภาระภาษีที่ดินใหม่ กับภาษีโรงเรือนฯ ในปัจจุบันที่อัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่า จะพบว่าต้นทุนทางภาษีของผู้ประกอบการจะเพิ่มขึ้นมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับผลตอบแทนจากการให้เช่า โดยอาคารให้เช่าแห่งไหนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าอยู่ในระดับสูง ต้นทุนภาษีอาจปรับลดลงด้วยซ้ำ แต่หากอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าอยู่ในระดับต่ำ มีโอกาสที่ภาระภาษีอาจเพิ่มขึ้น กดดันผลตอบแทนสุทธิของผู้ประกอบการให้ปรับตัวลดลง โดยเฉพาะอาคารในพื้นที่ที่ราคาที่ดินอยู่ในระดับสูงและมีการแข่งขันสูงระหว่างผู้ประกอบการ เช่น กรณีอาคารสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ ที่มีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเบื้องต้น (Gross yield) โดยเฉลี่ยประมาณ 5-9% (จากข้อมูล CBRE และมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย) โดยคิดเป็นรายได้จากค่าบริการ 50% และรายได้จากการเช่า 50% โดยรายได้ส่วนหลัง ผู้ประกอบการต้องเสียภาษีโรงเรือนฯ คิดเป็น 0.3-0.6% ของมูลค่าอาคาร ซึ่งใกล้เคียงกับอัตราภาษีที่ดินฯ ที่ 0.3-0.7%

กลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบ/ได้รับผลกระทบต่ำจากภาษีที่ดิน
          I. เจ้าของที่อยู่อาศัยเพื่อใช้อยู่จริง จำแนกเป็น
          a. เจ้าของบ้านหลังหลัก ซึ่งทางการได้ยกเว้นการจัดเก็บภาษี โดยมีเงื่อนไขว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน และมูลค่าบ้านพร้อมที่ดินไม่เกิน 50 ล้านบาท หรือบ้าน ไม่นับรวมที่ดินไม่เกิน 10 ล้านบาท ขณะที่บ้านพร้อมที่ดินมูลค่าเกินกว่า 50 ล้านบาทก็มีภาระภาษีอยู่ในระดับต่ำมากเมื่อเทียบกับฐานะหรือรายได้ของผู้ถือครอง เช่น บ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท เสียภาษีเพียง 20,000 บาท/ปี หรือ 1,667 บาท/เดือน
          b. เจ้าของที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไปเพื่อใช้อยู่อาศัย (ไม่ใช่บ้านหลังหลัก) แม้ว่าภาระภาษีที่ต้องจ่ายตามภาษีที่ดินฯ จะเพิ่มขึ้นจากภาษีบำรุงท้องที่ (ซึ่งเป็นกฎหมายภาษีที่ดินเดิม) แต่เม็ดเงินภาษีที่ดินฯ ที่ต้องจ่ายยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้ที่สามารถซื้อบ้านในมูลค่าเหล่านั้น นอกจากนี้ ภาครัฐยังมีการบรรเทาภาระภาษีในส่วนที่เพิ่มขึ้นในช่วง 3 ปีแรกที่มีการเก็บภาษีที่ดินฯ เช่น กรณีบ้านพร้อมที่ดินราคา 10 ล้านบาทที่ไม่ใช่บ้านหลังหลัก ปัจจุบันเสียภาษีบำรุงท้องที่ปีละ 834 บาท ขณะที่ตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ เจ้าของบ้านต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 2,000 บาท (อัตราภาษีที่ดินฯ 0.02% ของมูลค่าบ้าน 10 ล้านบาท) ซึ่งคิดเป็นค่าใช้จ่ายไม่ถึง 0.2% ของรายได้ของผู้ที่สามารถกู้ซื้อบ้านในราคา 10 ล้านบาท (รายได้ของผู้กู้ซื้อต้องไม่น้อยกว่า 1 แสนบาทต่อเดือน)
          II. ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัย/เก็งกำไร จากข้อมูลเบื้องต้นของกระทรวงการคลัง ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัย/เก็งกำไร ภาระภาษีที่ต้องจ่ายตามภาษีที่ดินฯ จะเหมือนกับเจ้าของที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไป โดยมีอัตราภาษีที่ดินฯ อยู่ที่ 0.02% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย (กรณีราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท) คิดเป็นต้นทุนภาษีจากการถือครองที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับรายได้ค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย ดังนั้นภาษีที่ดินฯ ไม่ได้มีผลมากนักต่อความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน (ยกเว้นในช่วงแรกที่มีการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ที่ผู้ลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่มั่นใจในภาระภาษีว่าจะมีมากน้อยเพียงใด) 
          กรณีซื้อมาเพื่อเก็งกำไร เช่น ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตามฐานข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 1.7% สำหรับคอนโดมิเนียม 2.0% สำหรับทาวน์เฮาส์ และ 2.6% สำหรับบ้านเดี่ยว โดยค่าใช้จ่ายจากภาษีที่ดินฯ จะคิดเป็นประมาณ 1% ของผลตอบแทนที่ได้จากส่วนต่างราคาซื้อขาย (Capital gain yield) เฉลี่ยที่ 1.7-2.6% ต่อปี ทั้งนี้ผลกระทบจากต้นทุนภาษีที่กล่าวมามีโอกาสที่จะน้อยกว่าที่กล่าวมาข้างต้น หากผู้ลงทุนเลือกเก็งกำไรในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีศักยภาพ ซึ่งราคามีแนวโน้มขยายตัวมากกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด
          กรณีซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า เช่น กรณีคอนโดมิเนียมมูลค่า 5 ล้านบาท ที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า/เก็งกำไร ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ในอัตรา 0.02% ของมูลค่าคอนโดฯ หรือ 1,000 บาท/ปี (เทียบกับในปัจจุบันที่ภาระภาษีเกี่ยวกับที่ดินต่ำมาก เนื่องจากข้อบกพร่องในการจัดเก็บภาษีโรงเรือน ขณะที่ภาษีบำรุงท้องที่ก็อยู่ในอัตราต่ำมาก) คิดเป็นภาระค่าใช้จ่ายประมาณ 0.4-0.7% ของอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Gross rental yield) ที่เฉลี่ยประมาณ 3-5%
          แต่หากผู้ให้เช่าที่อยู่อาศัยในกรณีตัวอย่างข้างต้น เคยต้องเสียภาษีโรงเรือนฯ จากรายได้ค่าเช่าที่ 12.5% ของรายได้ทั้งปี หรือคิดเป็น 0.4-0.6% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย การปรับเปลี่ยนการจัดเก็บภาษีเป็นภาษีที่ดินฯ ที่อัตราขั้นต่ำที่ 0.02% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยจะส่งผลด้านบวกต่อผู้ให้เช่าที่จะสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายภาษีลงไปได้ประมาณปีละ 17,000-30,000 บาท
          ผลกระทบทางอ้อมที่อาจเห็น คือ (1) ปริมาณที่ดินที่เข้าสู่ตลาดเพื่อขายอาจมีมากขึ้น และ (2) ส่วนต่างของราคาที่ดินที่มีศักยภาพสูงกับศักยภาพต่ำอาจมีมากขึ้น ผลจากต้นทุนภาษีที่ดินฯ ที่เพิ่มขึ้น อาจส่งผลให้ผู้ถือครองที่ดินว่างเปล่าไม่ได้ใช้ประโยชน์บางส่วนอาจทยอยขายที่ดินออกมาในตลาด โดยเฉพาะที่ดินมรดกที่ถือครองมายาวนาน ซึ่งในอดีตมีต้นทุนในการถือครองที่ดินไม่มากนัก แต่ภาษีที่ดินฯ ที่กำลังจะเริ่มจัดเก็บอาจเป็นหนึ่งในปัจจัยสนับสนุนให้ผู้ถือครองที่ดินบางส่วนปล่อยที่ดินเข้าสู่ตลาดเพื่อซื้อขายมากขึ้น ส่งผลให้การขยายตัวของราคาที่ดินโดยเฉลี่ยอาจมีแนวโน้มขยายตัวช้าลงไปบ้าง โดยเฉพาะที่ดินที่มีศักยภาพต่ำ (มีการเพิ่มขึ้นของราคาค่อนข้างช้า) ขณะที่ที่ดินที่มีศักยภาพ (มีการเพิ่มขึ้นของราคาค่อนข้างเร็ว) ต้นทุนภาษีที่ดินฯ แทบไม่ส่งผลกระทบ เนื่องจากราคาของที่ดินที่เร่งตัวไปเร็วกว่าต้นทุนภาษี ทำให้ความต้องการถือครองที่ดินดังกล่าวยังมีต่อเนื่อง ผลักดันให้ราคาที่ดินของที่ดินศักยภาพยังมีแนวโน้มขยายตัวสูงต่อเนื่องได้
          โดยสรุป : ภาษีที่ดินที่กำลังจัดเก็บในปีนี้ ผลต่อทั้งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริงและเพื่อการลงทุนจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก ซึ่งจะส่งผลกระทบไม่มากนักต่ออุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย (ปัจจัยจากเศรษฐกิจและความระมัดระวังในการให้สินเชื่อบ้านจะเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบมากกว่าภาษีที่ดินฯ)
          ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการอาจต้องมีการปรับตัวอันเกิดจากภาระภาษี โดยต้องมุ่งเน้นบริหารการขายโครงการให้เหลือหน่วยเหลือขายน้อยที่สุดภายในช่วง 3 ปีแรกที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง/จัดสรร เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่ได้รับการลดหย่อนภาษีที่ดินฯ รวมถึงในช่วงปี 2020-2021 จะต้องเร่งระบายสต็อกซึ่งคงค้างมาก่อนหน้าที่ภาษีที่ดินฯ จะมีผลบังคับใช้ เช่นเดียวกันกับสถาบันการเงินต้องระมัดระวังการให้สินเชื่อมากขึ้นเพื่อไม่ให้ภาระ NPA มีมาก
          ดังนั้นมีโอกาสที่ในระยะยาวการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ อาจช่วยลดความเสี่ยงจากการเร่งพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการลงได้บ้าง (โดยมุ่งเน้นแต่โครงการที่มีศักยภาพอย่างแท้จริง) รวมถึงการระมัดระวังมากขึ้นของผู้ให้สินเชื่อ ท้ายที่สุดก็อาจเป็นปัจจัยตัวหนึ่งที่ช่วยลดความเสี่ยงภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ลงได้บ้าง ซึ่งจะสนับสนุนให้การใช้ที่ดิน รวมถึงตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตได้อย่างระมัดระวังและยั่งยืนมากขึ้น

          โดย : นพมาศ ฮวบเจริญ (nopphamas.houbjaruen@scb.co.th)
          นักวิเคราะห์อาวุโส
          Economic Intelligence Center (EIC)
          ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)
          

          ที่มา: ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ ประจำวันที่ 2 ม.ค. 2563